VMG Lignum Construction
Lituania · 2018–2019
Tesis de inversión
Compramos por debajo de mercado, transformamos 142 m² en unidades pequeñas y líquidas, y vendemos producto llave en mano a compradores que quieren vivir o alquilar cerca de Valencia.
Activo
Edificio de 142 m² en pleno centro. Optimización: 3 apartamentos + 1 local comercial.
Economía
Entrada 128.000 € frente a mercado 1.800–2.200 €/m². Presupuesto 350.000 €, ingresos objetivo 450.000 €.
Protección
15% anual fijo + participación en beneficio neto. Préstamo participativo y derecho de auditoría.
Ya hay una compradora para una vivienda; la firma está prevista esta semana si no se acuerda antes la participación de un inversor. La venta aún no está cerrada.
Por qué Torrent
Tercera ciudad de la provincia, 82.000 habitantes, infraestructura completa y centro de Valencia a unos 10 minutos en metro.
Escasez
Falta de vivienda nueva de calidad y pequeño formato.
Liquidez
Los estudios llave en mano se venden/alquilan en 2–3 semanas.
Margen
Entrada cerca de 900 €/m² frente a 1.800–2.200 €/m².
Arquitectura financiera
El activo ya es propiedad del proyecto y la demolición está iniciada. Presupuesto e ingresos se orientan a un escenario de salida claro.
Inversión
- Compra: 128.000 €
- ITP 10% + notaría: 15.800 €
- Arquitecto + refuerzo estructural: 10.000 €
- Reforma 3 viviendas + local: 130.000 €
- Licencias + marketing: 10.000 €
- Reserva: 26.200 €
- Beneficio de la gestora: 30.000 €
- Presupuesto total: 350.000 €
Ingresos objetivo
- Vivienda 1: 170.000 €
- Vivienda 2: 120.000 €
- Vivienda 3: 110.000 €
- Local: 50.000 €
- Ingresos objetivo totales: 450.000 €
Margen previsto antes de impuestos: 100.000 € · ROI del proyecto: 28,57% (450.000 € − 350.000 €)
Modelo de entrada
Escenario a 8 meses: 15% anual fijo (10% en el período) más una participación proporcional en el beneficio restante. Si se financian los 350.000 €, el fijo suma 35.000 € y quedan 65.000 € para repartir. Los 30.000 € de la gestora ya están incluidos en el presupuesto. Importes estimados antes de impuestos del inversor; rentabilidad no garantizada.
10.000 €
Parte del presupuesto: 2,86%
Fijo 8 meses: 1.000 €
Participación: 1.857 €
Ganancia: 2.857 € (28,57%)
Reembolso: 12.857 €
100.000 €
Parte del presupuesto: 28,57%
Fijo 8 meses: 10.000 €
Participación: 18.571 €
Ganancia: 28.571 € (28,57%)
Reembolso: 128.571 €
350.000 €
Parte del presupuesto: 100%
Fijo 8 meses: 35.000 €
Participación: 65.000 €
Ganancia: 100.000 € (28,57%)
Reembolso: 450.000 €
Arquitectura de seguridad
Mercado
Entrada a 900 €/m² crea margen incluso con caída de precios del 20%.
Riesgo de cierre
El activo ya está adquirido, por lo que no depende del cierre inicial con el vendedor. La venta de las unidades, los plazos y la rentabilidad siguen sujetos a riesgos.
Riesgo legal
Contrato de préstamo participativo, derecho de auditoría y responsabilidad subsidiaria del gestor Autónomo.
Hoja de ruta
Hecho
Compra, estructura jurídica y coordinación con arquitecto.
Mes 1–2
Documentos, licencias, demolición y captación.
Mes 2–6
Reforma, acabados y amueblamiento.
Mes 6–8
Marketing, venta de unidades y pagos.
Interior previsto
Un interior práctico con una presencia potente
Un apartamento en España muestra la línea prevista para Torrent: superficies continuas, paleta contrastada, soluciones integradas e iluminación con carácter.
Experiencia
Experiencia en construcción desde 2004
Proyectos residenciales, comerciales e industriales en Bielorrusia, Lituania, Polonia y España.
Centro comercial MILE
Minsk · 2019
Apartamento
España
Casa
Minsk · Bielorrusia
Equipo del proyecto
Proyectos del jefe de obra que estará a cargo de la reforma
Cuatro proyectos realizados del portafolio del jefe de obra de MS Reformas, que dirigirá los trabajos de reforma en Torrent.
Marbella
Dos Aguas
Ruzafa, Valencia
Cullera
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Ejemplos de participación: desde 10.000 € hasta el presupuesto total de 350.000 €; disponibilidad sujeta a confirmación.
Telegram: @klincov · WhatsApp: +37063603524 · Tel: +34 744 728 273 · Email: valeryklintsou@gmail.com
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